エコノミスト永濱利廣の経済コラム (第92話)

第92話:不動産・REIT市況動向を踏まえた資産運用の際のポイント

 不動産株やREITは底値を探る展開が続いている。背景には、2017~2018年にかけての大型ビル完成に伴う空室率の上昇懸念や、マンションの売れ行き低迷に伴う在庫増等があると推察される。

 一方、日銀が新たに打ち出した10年国債利回り0%をターゲットにイールドカーブをコントロールする方針は量的緩和の縮小とネガティブに捉える向きもある。しかし、今後にマイナス金利深堀の可能性もあり、不動産・REIT市況にとってネガティブとは決めつけられない。特に、このところの不動産・REIT市況はCPIと連動性を強めており、インフレ期待の低下とともに市況が悪化してきただけに、インフレ期待の動向が注目されよう。そして、日本経済の回復や日銀が目標とする消費者物価上昇率2%達成に向けては、為替動向が鍵を握るため、2017年の不動産・REIT市況も米大統領選後の政治や日米の金融政策の行方に大きく左右されることになろう。

 足元では、長期金利の上昇を受け、不動産・REIT市況に対しネガティブな反応が出ている。しかし、日銀の枠組み変更については、10年国債利回りがゼロ%を超えて上昇しない蓋然性が高まったとの解釈もでき、不動産・REIT市況にとって悪くないとの見方もできる。従って、米国が2017年以降の緩やかな利上げペースを明確に打ち出し、国内でも不動産・REIT市場で長期金利が0%以上は上がりにくいという見方が強まれば、不動産・REIT市況の調整は2017年に一旦収まる可能性もあろう。

 ここもと、世界経済の不透明感が軽減して以降はGDPギャップも順調に縮小しており、このまま原油価格が下がらなければ再来年頃にはデフレ脱却宣言が出せるところまで来ている。デフレから脱却するということは、日本経済が安定的なインフレ経済に移行することを意味している。つまり、持続的に物価が上がっていくため、何もしなければ現金の価値が下がることになる。特に、マイナス金利下で銀行預金や現金で資金を保有していては価値が目減りすることになる。つまり、余剰資金は現預金以外の形で持つことが、インフレ時代の資産運用の基本となる。

 具体的には、インフレヘッジが重要となる。インフレヘッジに適した金融資産の代表が株や不動産である。しかし、人口減少局面にある今の日本では、全国津々浦々で不動産の価格が上がることは考えにくいため、積極的には勧められない。ただし、REIT(不動産投資信託)の場合、専門家が収益性を考えて、商品設計をしているため、投資先として株と同様に候補になるだろう。

 もう一つが円安対策である。インフレになって現金の価値が下がるということは、日本では円の価値が下がりやすくなることも意味している。従って、目減りしないように外貨建ての資産を持つことも重要になろう。特に米国では利上げのタイミングを世界中の市場関係者が固唾を飲んで見守っている。アメリカの長期金利次第では、ドルに対して更に円安が進む可能性もあるため、資産を外貨でも持っておくことも重要になるだろう。(第93話に続きます)

永濱 利廣 氏

第一生命経済研究所
経済調査部 首席エコノミスト
永濱利廣

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首席エコノミスト:永濱利廣(監修)

mainasu2016年1月29日に日銀の金融政策決定会合で決定され、2月16日から実施された「マイナス金利」。

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